Üürileandja tagatis: pandiõigus

Käesoleva artikli raames soovin tutvustada üürileandjatele ruumide üürilepingu puhul seaduses sätestatud tagatist, milleks on pandiõigus. Olen oma praktika jooksul tähele pannud, et paljud üürileandjad ei tea oma pandiõigusest väljaüüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Teatud juhtudel võib tegemist olla väga efektiivse tagatisega.

Vastavalt seadusele on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus. Seega on pandiõigusega tagatud üürileandja nõuded, mis tulenevad just üürilepingust ja mitte muust üürileandja ja üürniku vahelisest lepingust. Näiteks pandiõigust ei saa kasutada juhul, kui pooled on sõlminud lisaks veel laenulepingu ja üürnik rikub laenulepingut. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Hüvitisnõuete raames on hõlmatud ka üüritud asja kahjustamisest tulenevad nõuded ja kõik muud nõuded, mida üürilepingu alusel saab üürileandja üürnikule esitada.
 

Pandiõigus kehtib üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Näiteks kui üüritakse ruumi koos laopinnaga kaupluse pidamiseks, siis ulatub pandiõigus nii kaupluses kui ka laos olevatele vallasasjadele. See hõlmab muuhulgas asju, mis on sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud. Samas tuleb meeles pidada teatud erandeid. Pandiõigus ei ulatu näiteks vallasasjadele, mis on ruumi toodud ajutiselt ja nende sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde. Näiteks kauplusesse toodud põrandalihvimise masinale, mis on toodud vaid remondiks, ei ulatu üürileandja pandiõigus.

Märkimist väärib asjaolu, et pandiõigus ulatub ka üürnikule mittekuuluvatele asjadele. Seega on võimalik olukord, kus üürniku võlgade katteks müüakse maha vara, mis kuulus tegelikkuses hoopis kolmandale isikule. Kolmanda isiku asjadele ei kohaldu pandiõigus siis, kui asjade omanik või üürnik teavitab üürileandjat asjade ruumi viimisel, et need ei kuulu üürnikule. Kui aga üürileandja ei teadnud ega pidanudki teadma, et asjad ei kuulu üürnikule, siis pandiõigus kohaldub. Riigikohus on öelnud, et üürileandja teadmise või teadma pidamise aja määramisel konkreetse asja kuuluvuse suhtes tuleb lähtuda ajast, mil asi ruumi toodi.

Seaduses on säte, mis on mitmel korral tekitanud üürileandjatele segadust. Nimelt, vastavalt seadusele lõppeb pandiõigus asjadele, mille kohta on üürilepingu kehtivusajal üürileandja teada saanud, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ta ei ole üürilepingut esimesel võimalusel üles öelnud. Tekib küsimus, kas sellise informatsiooni saamisel on üürileandjal võimalus leping üles öelda. Tegelikult ei anna see säte üürileandjale iseenesest õiguse üürileping üles öelda. Ülesütlemiseks peab siiski olema muu alus, kas siis lepingus sätestatud või seadusest tulenev. Antud säte näeb vaid ette, et algselt tekkinud pandiõigus kolmandale isikule kuuluvatele asjadele lõpeb, kui üürileandja saab teada, et see asi ei kuulu üürnikule ja omab samal ajal võimalust leping üles öelda, kuid ei tee seda.

Veel üks oluline asjaolu pandiõiguse juures on pandiõiguse realiseerimine. Keelatud on jätta üürnikult pandiõigusega äravõetud ese endale nö. võla katteks. Pandiõiguse peab realiseerima pandiõigusega koormatud asja võõrandamisega avalikul enampakkumisel. Seda on tänapäeval võimalik teha ka elektrooniliselt mõne tuntud internetikeskkonna vahendusel, soovitatavalt kuulutades enampakkumisest ka Ametlikes Teadaannetes.

Pandiõiguse saab poolte kokkuleppega ka välistada. Juhul, kui sellist kokkulepet ei ole, siis kohaldatakse seadust ning meeles tuleb pidada käesolevas artiklis märgitud asjaolusid.

Jana Reitsakas, OÜ Advokaadibüroo
Laus & Partnerid advokaat

OÜ Krediidihaldus | Vallikraavi 2, 51003 Tartu | Tel: +372 67 55 555 | info@krediidihaldus.ee